Pesquisa Administradora de Im�veis

1. Qual lei regula as loca��es de im�veis urbanos?

A lei especifica � a Lei Federal n� 8.245, de 18 de Outubro de 1991.

2. Quais s�o os deveres do Locador?

S�o deveres do locador s�o aqueles constantes no artigo 22 da referida Lei:

I - entregar ao locat�rio o im�vel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da loca��o, o uso pac�fico do im�vel locado;
III - manter, durante a loca��o, a forma e o destino do im�vel;
IV - responder pelos v�cios ou defeitos anteriores � loca��o;
V - fornecer ao locat�rio, caso este solicite, descri��o minuciosa do estado do im�vel, quando de sua entrega, com expressa refer�ncia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locat�rio recibo discriminado das import�ncias por este pagas, vedada a quita��o gen�rica;
VII - pagar as taxas de administra��o imobili�ria, se houver, e de intermedia��es, nestas compreendidas as despesas necess�rias � aferi��o da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o pr�mio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o im�vel, salvo disposi��o expressa em contr�rio no contrato;
IX - exibir ao locat�rio, quando solicitado, os comprovantes relativos �s parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordin�rias de condom�nio. Par�grafo �nico. Por despesas extraordin�rias de condom�nio se entendem aquelas que n�o se refiram aos gastos rotineiros de manuten��o do edif�cio, especialmente:

a) obras de reformas ou acr�scimos que interessem � estrutura integral do im�vel;

b) pintura das fachadas, empenas, po�os de aera��o e ilumina��o, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condi��es de habitabilidade do edif�cio;

d) indeniza��es trabalhistas e previdenci�rias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao in�cio da loca��o;

e) instala��o de equipamento de seguran�a e de inc�ndio, de telefonia, de intercomunica��o, de esporte e de lazer;

f) despesas de decora��o e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constitui��o de fundo de reserva.

3. Quais s�o os deveres do Locat�rio?

S�o deveres do locat�rio aquelas elencadas no artigo 23, al�m daquelas estabelecidas no Contrato de Loca��o:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da loca��o, legal ou contratualmente exig�veis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at� o sexto dia �til do m�s seguinte ao vencido, no im�vel locado, quando outro local n�o tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do im�vel para o uso convencionado ou presumido, compat�vel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat� - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o im�vel, finda a loca��o, no estado em que o recebeu, salvo as deteriora��es decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja repara��o a este incumba, bem como as eventuais turba��es de terceiros;

V - realizar a imediata repara��o dos danos verificados no im�vel, ou nas suas instala��es, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - n�o modificar a forma interna ou externa do im�vel sem o consentimento pr�vio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobran�a de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intima��o, multa ou exig�ncia de autoridade p�blica, ainda que dirigida a ele, locat�rio;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de for�a, luz e g�s, �gua e esgoto;

IX - permitir a vistoria do im�vel pelo locador ou por seu mandat�rio, mediante combina��o pr�via de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hip�tese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a conven��o de condom�nio e os regulamentos internos;

XI - pagar o pr�mio do seguro de fian�a;

XII - pagar as despesas ordin�rias de condom�nio.

1� Por despesas ordin�rias de condom�nio se entendem as necess�rias � administra��o respectiva, especialmente:

a) sal�rios, encargos trabalhistas, contribui��es previdenci�rias e sociais dos empregados do condom�nio;

b) consumo de �gua e esgoto, g�s, luz e for�a das �reas de uso comum;

c) limpeza, conserva��o e pintura das instala��es e depend�ncias de uso comum;

d) manuten��o e conserva��o das instala��es e equipamentos hidr�ulicos, el�tricos, mec�nicos e de seguran�a, de uso comum; e) manuten��o e conserva��o das instala��es e equipamentos de uso comum destinados � pr�tica de esportes e lazer;

f) manuten��o e conserva��o de elevadores, porteiro eletr�nico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas depend�ncias e instala��es el�tricas e hidr�ulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a per�odo anterior ao in�cio da loca��o;

i) reposi��o do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementa��o das despesas referidas nas al�neas anteriores, salvo se referentes a per�odo anterior ao in�cio da loca��o.

2� O locat�rio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no par�grafo anterior, desde que comprovadas a previs�o or�ament�ria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprova��o das mesmas.

3� No edif�cio constitu�do por unidades imobili�rias aut�nomas, de propriedade da mesma pessoa, os locat�rios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no � 1� deste artigo, desde que comprovadas.

4. Quais s�o as garantias da loca��o e como elas s�o?

S�o garantias da loca��o:

1. Cau��o

1.1 - Bens m�veis ou im�veis, devendo ser registrada respectivamente no Cart�rio de T�tulos e Documentos ou de Im�veis;

2.2 - Em dinheiro.

2. Fian�a: Garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que ser� indicado pelo pr�prio locat�rio devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obriga��es por este assumidas, caso n�o as cumpra. Poder� o locador exigir novo fiador ou substitui��o da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

Morte do fiador;
Aus�ncia, interdi��o,
fal�ncia ou insolv�ncia do fiador,
declaradas judicialmente;
Aliena��o ou grava��o dos bens im�veis do fiador ou sua mudan�a endere�o sem comunica��o;
Exonera��o do fiador;
Prorroga��o da loca��o por prazo indeterminado, sendo a fian�a ajustada por prazo certo;
Desaparecimento dos bens m�veis;
Desapropria��o ou aliena��o do im�vel.

3. Seguro fian�a: Contratado pelo locat�rio junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (pr�mio) para cobertura de eventual aluguel n�o pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.

5. O que o inquilino dever� fazer para deixar o im�vel, se o contrato for por tempo indeterminado?

O inquilino poder� desocupar o im�vel avisando o propriet�rio com 30 dias de anteced�ncia. Este aviso deve ser feito por escrito, em duas vias, sendo a sua protocolada pelo propriet�rio, sob pena de pagamento de multa se assim n�o proceder.

6. O locat�rio pode deixar o im�vel antes t�rmino do prazo estipulado em contrato?

Sim. O locat�rio poder� devolver o im�vel a qualquer tempo observando a multa proporcional estipulada em contrato. Todavia, se a loca��o estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transfer�ncia de emprego para outra localidade, feita pelo empregador do locat�rio, este estar� isento do pagamento da multa, devendo o locador ser notificado com prazo de 30 dias de anteced�ncia.

7. O locat�rio poder� alterar as caracter�sticas do im�vel?

O locat�rio n�o poder� realizar modifica��es internas ou externas no im�vel sem o consentimento pr�vio e por escrito do locador.

8. Qual o prazo m�nimo para loca��es residenciais? A lei n�o especifica um prazo m�nimo, mas estabelece uma s�rie de restri��es para o locador (propriet�rio) que celebrar contratos residenciais por per�odo menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o prazo m�nimo recomend�vel � de 30(trinta) meses.

9. Por que � recomend�vel que o prazo do contrato seja no m�nimo de 30 meses?

Para o locador (propriet�rio) lhe permite requerer o despejo por den�ncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (propriet�rio) s� poder� requerer o despejo para uso pr�prio, uso do ascendente, uso de descendente. � poss�vel fazer uma negocia��o com o locador (propriet�rio) para a isen��o da multa ap�s o per�odo de 12 meses da loca��o, desde que com aviso pr�vio de no m�nimo 30 dias, ou seja, ap�s esse 13� m�s de loca��o o locat�rio (inquilino) n�o pagar� multa se deixar o im�vel se notificar expressamente ao locador ap�s cumprir doze meses do contrato.

10. O locat�rio (inquilino) permanecendo no im�vel, ap�s o t�rmino do contrato, quando sair, dever� pagar a multa?

Se a loca��o continuar por mais de 30 dias ap�s o t�rmino do contrato, sem oposi��o do locador (propriet�rio) considera-se prorrogado por prazo indeterminado (artigo 46, �1� da Lei 8.245/91), com isso tanto o locador (propriet�rio) como o locat�rio (inquilino) poder�o denunciar o contrato a qualquer tempo desde que com aviso pr�vio de 30 dias, portanto a partir do t�rmino do contrato, o locat�rio (inquilino) estar� isento da multa, desde que avise, por escrito, a locador (propriet�rio) da desocupa��o com um m�s de anteced�ncia.